Pronosticando el 2023 para el sector inmobiliario en Paraguay.
La frase “lo peor aún está por venir”, fue parte de una dura advertencia que hizo en el último trimestre del 2022 uno de los voceros del Fondo Monetario Internacional, cuando este organismo volvió a reducir su pronóstico para la economía global en el corto y mediano plazo. También el mismo vocero declaró: “muchas personas sentirán el 2023 como una recesión”.
Mirando concretamente Paraguay, y específicamente el sector inmobiliario, podemos pronosticar que no será un año sencillo o, por lo menos, que no lo recordaremos como uno de los mejores. Claramente es un año para estar muy concentrado en las cuentas y no en los cuentos. Sólo pensar en la cantidad de proyectos que se están construyendo y en los que finalizarán durante el 2023, a lo que se suma el fuerte aumento de costos, nos hace considerar conceptos como prudencia y coherencia, los cuales debemos tener más presentes que nunca.
Sin duda existirá una gran oferta en los próximos años, comenzando desde el 2023. Es interesante reflexionar sobre lo difícil que es recordar la última vez que tomamos un periódico en Paraguay y lo leímos completo sin que exista un anuncio de un nuevo proyecto inmobiliario en desarrollo o a punto de iniciar. También es difícil recorrer las calles de la ciudad sin sorprenderse de una nueva obra que comienza. Además, sorprende ver que más del 80% del mercado desarrollador está construyendo productos similares, generalmente residencias con un valor entre USD 60.000 y USD 180.000. Esto es el resultado de la demanda por estos productos en los últimos años, donde aproximadamente el 75% de la misma son inversores que buscan generar rentabilidad a través del alquiler de los inmuebles.
El hecho de que gran parte de la demanda sean, desde hace años, inversores, debe ser un tema a tener muy en cuenta en la actualidad. Es un momento donde el contexto mundial hace que existan cada vez más alternativas de inversión en el sistema financiero, con tasas sumamente atractivas, que compiten fuertemente con los retornos que los inmuebles brindan.
Otro factor que nos ayuda a pronosticar el 2023, es el continuo aumento que ha existido en el precio de los insumos. Antes de la Pandemia, el precio del hormigón, insumo que representa aproximadamente el 30% de una obra, se encontraba en 680.000 guaraníes el metro cúbico y hoy el precio es de 980.000 guaraníes el metro cúbico. Este aumento, por factores en nuestra opinión relacionados a la Cámara Paraguaya de la Industria del Hormigón Elaborado, ha sido muy superior a la inflación pero en general todos los insumos han aumentado y no sólo a nivel local. Paraguay, después de muchos años llegó a tener en el 2022 una inflación interanual superior al 10%, la cual bajó y ha continuado una tendencia a la baja hacia fin de año. Las economías mundiales en general, salvo casos como el de la Argentina, han mostrado que las medidas monetarias adoptadas comienzan a tener efecto en el control de la inflación.
¿Cuál será la tendencia de los costos en el 2023? Nuestra opinión es que los mismos se estabilizarán y en el caso de algunos insumos puede que bajen, lo que nos llevará a tener los mismos o incluso menores costos del metro cuadrado de construcción que el período 2022. Esto es muy importante para un mercado como el nuestro dónde nadie está acostumbrado a cláusulas de reajustes por inflación en los contratos. Las empresas constructoras, los desarrolladores inmobiliarios, los brokers y fundamentalmente los consumidores finales, se sienten sumamente incómodos e inseguros con cláusulas con potenciales reajustes.
El hecho de que los costos se mantengan traerá tranquilidad a los desarrolladores inmobiliarios, ya que todo el aumento de costos constructivos de los últimos tiempos no ha sido trasladado a precios de venta y sólo ha achicado los márgenes. Esta es una gran noticia para el mercado desarrollador porque con la alta oferta que existirá, como ya mencionamos, no vemos que los precios de los inmuebles vayan a subir en el corto plazo.
Podríamos hablar en detalle de lo que todos sabemos que ocurrirá en los próximos años, en los que se sumarán a la oferta actual de viviendas miles de departamentos que están en construcción. Tenemos una espacie de “déjà vu” de lo que ocurría en el año 2016 con las oficinas corporativas en llamado nuevo Eje Corporativo de Asunción. En ese entonces los periodistas llamaban a diario consultando: “¿Existe una sobreoferta de oficinas corporativas?”. Nuestra respuesta siempre fue categórica, jamás pensamos que existiría un exceso de oferta y que la pregunta correcta a realizarse era ¿cuán rápido se mudarán todas las empresas, estudios jurídicos, consultorios, etc., que en ese entonces estaban ubicados en casas, a oficinas corporativas?
El tiempo nos ha dado la razón, no sin antes tener que trabajar muchísimo para lograr los niveles de ocupación que hoy tienen estos proyectos en el Eje Corporativo de Asunción y no sin un alto costo para los proyectos que poseían peores ubicaciones, un nivel de terminaciones inferior y menos medidas de seguridad.
Creemos que el analizar este caso puede ser un excelente ejercicio para lo que vamos a enfrentar en los próximos años en el sector de las viviendas con un importante aditamento. Desde el 2016 a la fecha nunca existieron tasas tan altas como en el presente, las cuales hacen que aparezcan muchísimas alternativas de inversión que compitan al sector inmobiliario. Es decir, creemos que existe una demanda genuina por residencias en Asunción con un valor entre USD 60.000 y USD 180.000, pero debemos tener claro que los inversores, que hoy representan 3/4 de la demanda, tendrán muchas alternativas de inversión seguras, con buenos rendimientos en dólares, que requieren menos ocupación y análisis que el invertir en inmuebles.
Nuevamente queremos ser muy claros, no creemos que existirá sobreoferta de inmuebles en Asunción, las preguntas correctas a realizarse son ¿Cuán rápido la gente que alquila podrá contar con acceso al crédito y comprar su vivienda propia? ¿Cuán rápido se mudarán a Asunción las personas que sienten a diario el efecto del aumento del 289% del parque automotor de Paraguay en los últimos 10 años? ¿Cuán rápido el estar cerca de Asunción y del lugar donde trabajan o están sus clientes dejará de ser una opción para ser una necesidad y poder vivir con una mejor calidad de vida? ¿Cuán rápido la gente sacrificará espacio por mejor ubicación? En definitiva, ¿Cuán rápido se dará en Asunción lo que ha ocurrido en la mayoría de las capitales más desarrolladas del mundo?
Si bien el crédito hipotecario ha crecido mucho en los últimos años, el 2023 no proyecta ser el año récord de colocación de operaciones por parte de los bancos por la suba de tasas existentes. Las tasas activas en el sistema financiero están sumamente altas, lo que hace que se requiera un mayor nivel de ingresos para poder acceder a las cuotas de los créditos hipotecarios, achicando aún más el mercado. Por el lado de los créditos a desarrolladores, las altas tasas también tendrán un impacto generando mayores costos financieros para los proyectos que están apalancados, sin que puede trasladarse el aumento a los precios de venta.
Resumiendo, podemos decir que tenemos un año 2023 desafiante, donde los desarrolladores deben ser muy creativos para diferenciarse de sus competidores y donde deben saber transmitir con datos concretos el por qué los inmuebles han sido siempre un excelente refugio en épocas de crisis y esta vez no será la excepción. Es un año para ser cautos y, como no nos cansamos de repetir, es un año para basarse en cuentas y no en cuentos.